TATITALAND TỔNG HỢP NHẬN ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 2019

Xu hướng bất động sản năm 2019

Nhà ở bình dân lên ngôi

Theo nhận của các chuyên gia thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có sự chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp; hay nhà ở xã hội.

Các nhà phát triển bất động sản, các dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội; nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình; phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu hướng của nhà đầu tư.

 

Thời đại của căn hộ nhỏ và siêu nhỏ

Ông Jimmy Chan, TGĐ Alpha King nhận định, sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ tại các dự án cao cấp và trung cao cũng là xu hướng tất yếu trong năm 2019.

Căn hộ đa năng đang là xu hướng tại các đô thị lớn; xu hướng này sớm muộn cũng tác động đến thị trường Việt Nam, thị trường mà người trẻ mua nhà ngày càng nhiều.

Hướng đến đô thị thông minh

Việt Nam cũng đang hướng đến xu hướng phát triển các thành phố, khu đô thị tích hợp.

Trên nền tảng số hóa và trí tuệ nhân tạo, đô thị thông minh (smartcity) đang trở thành một xu hướng mới thể hiện những đột phá về giải pháp. Việc xây dựng thành công mô hình đô thị thông minh sẽ tạo ra giải pháp cho những vướng mắc tồn tại và giúp Việt Nam bắt kịp với xu hướng phát triển đô thị bền vững trên thế giới.

Bùng nổ bất động sản thương mại

Sự bùng nổ bất động sản thương mại cũng là yếu tố nổi bật được dự đoán trong năm 2019. Việc xuất hiện ngày càng nhiều của các công ty công nghệ sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam.

Các công ty công nghệ đang dần xuất hiện tại Việt Nam và đây là một điều rất tốt; cho thấy Việt Nam đang đi lên trong chuỗi giá trị bất động sản. Xét về cầu, Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê.

Bên cạnh đó thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản bán lẻ của Việt Nam trong những năm tới đây. Nhận định này xuất phát từ lý do mật độ điện thoại di động của Việt Nam hiện nay đã đạt tới mức 84%, đồng nghĩa với việc 84% dân số có tiếp cận với Internet thông qua điện thoại di động.

Dự báo những Gam màu tối của bất động sản năm 2019

Nguồn thu từ đất sụt giảm

HOREA cho rằng nguồn thu ngân sách từ đất; từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản của thành phố đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường sụt giảm

• Năm 2017, Tp.HCM có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn.
• Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017.

HOREA cho rằng điểm nghẽn thủ tục đã làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Điều này khiến không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu; lợi nhuận; giảm nguồn thu thuế; mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

Tiếp tục lệch pha cung – cầu

Năm 2018, tại Tp.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo HOREA, mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Dự án BT đụng điểm nghẽn

Một số vụ án lớn đã xảy ra tại Đà Nẵng; Tp.HCM vừa qua, có nguyên nhân do một số cán bộ Nhà nước có thẩm quyền đã giao cho nhà đầu tư sử dụng quỹ đất công mà không thực hiện đấu thầu rộng rãi hoặc đấu giá công khai.

Từ đó, nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) có sử dụng đất công đã bị tạm ngừng triển khai thực hiện.

Cơn sốt đất nền lan rộng

Năm 2018, TP. HCM đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền; giá đất nông nghiệp.

Thủ phạm, theo HOREA, chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả về quy hoạch phát triển đô thị; phát triển hệ thống hạ tầng giao thông; các dự án khu đô thị mới… để làm giá; thổi giá đất; kích động tâm lý đám đông; tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa; kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Dự báo các nhân tố tác động và làm thây đổi tình hình bất động sản năm 2019

Một là thể chế; hệ thống pháp luật là nhân tố quyết định nhất để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch; lành mạnh; bình đẳng; trong đó có lĩnh vực bất động sản; Thủ tục hành chính, con người hành chính thực thi pháp luật là nhân tố có vai trò quyết định trực tiếp.

Thứ hai, đó là quy hoạch vùng TP.HCM

• Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM định hướng đến năm 2030;
• Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó, có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng;
• Đề án xây dựng đô thị thông minh và Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông thành phố;
• Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 – 2020;
• Kế hoạch triển khai thực hiện các dự án Khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị… là những nhân tố định hướng sự phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Thứ ba, có rất nhiều doanh nghiệp và doanh nhân bất động sản đã được tôi luyện; chuyên nghiệp; có năng lực cả về tài chính và quản trị doanh nghiệp; coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu và văn hóa doanh nghiệp; Đã có sự gắn kết hữu cơ giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại; Đã dần hình thành lớp người tiêu dùng có trách nhiệm. Tuy nhiên, cũng vẫn còn có một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới, cò đất, cò nhà kinh doanh kiểu chụp giật, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Thứ tư, về mặt chủ quan, đề nghị quan tâm xử lý các vấn đề sau đây: Đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch phục vụ đầu tư phát triển và thiếu hụt nguồn cung dự án bất động sản. Tình trạng này chắc chắn chưa thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều; nên sẽ tác động lớn đến quan hệ cung – cầu; giá cả trên thị trường bất động sản.

Tiếp đến, trong quá trình thanh tra; kiểm tra; xử lý các dự án bất động sản có nguồn gốc sử dụng quỹ đất công mà không thực hiện đấu thầu rộng rãi; hoặc không thực hiện đấu giá đất công khai để lựa chọn nhà đầu tư; đề nghị quan tâm đảm bảo lợi ích chính đáng của các chủ đầu tư ngay tình và khách hàng đã mua nhà trong dự án.