Phân lô bán nền: Cấm cũng không được

Mặc dù bị cấm nhưng tình trạng phân lô bán nền lâu nay  vẫn âm thầm diễn ra. Ở một góc độ nào đó biện pháp hành chính đã bị phá sản.

Cấm cũng không được

Trước đây, nhà nước đã có chính sách cấm phân lô bán nền, buộc các chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được phép bán. Điều này nhằm hạn chế khu nhà ổ chuột, để hình thành các khu đô thị hiện đại, thu hút dân về ở. Tránh tình trạng bỏ đất hoang, phá vỡ quy hoạch, dẫn đến những khu đô thị nhếch nhác không đồng bộ về hạ tầng. Tuy nhiên, tại TP.HCM quy định này đã không đạt được kỳ vọng. Bởi thực tế nhiều dự án nhà ở mặc dù đã bán hết cho khách hàng nhưng mãi chẳng thành hình. Chỉ cần bước qua khu vực quận 2, 9 là có thể thấy nhiều dự án bỏ hoang, cỏ mọc xanh um, những khu nhà phố không một bóng người. Trong khi tại các quận, huyện ngoại thành người dân có nhu cầu về nhà ở vẫn âm thầm đi mua đất nông nghiệp để xây dựng những căn nhà “nhỏ xíu” không phép. Có cầu ắt có cung. Nhiều người có đất bằng mọi giá chạy vạy, thậm chí “đi đêm” để xây dựng những khu nhà “3 chung” (chung thửa đất, chung giấy chứng nhận, chung số nhà) bán cho người dân. Loại nhà này rất rủi ro. Nói thế để thấy, mặc dù bị cấm nhưng tình trạng phân lô bán nền lâu nay vẫn âm thầm diễn ra. Ở một góc độ nào đó biện pháp hành chính đã bị phá sản.

Chính vì điều này, nhà nước đã phải sửa luật bằng cách cho phân lô bán nền trở lại, để tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, giải quyết được bức xúc về nhu cầu nhà ở của dân nghèo đô thị. Luật đã đưa ra những ràng buộc rất chặt chẽ. Theo đó, khi muốn làm được dự án phân lô bán nền chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như: cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải… Đồng thời phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở… Nhất là phải phù hợp với quy định tách thửa của các địa phương.

Không chỉ người dân hưởng lợi, các doanh nghiệp bất động sản cũng “nhẹ nhõm” khi việc cho phép bán đất thay vì phải xây nhà hoàn thiện mới được bán đã giúp họ giảm bớt chi phí, tránh tình trạng tiền bị chôn vào đất quá nhiều. Trong khi đó, người mua đất được chủ động hơn trong việc xây dựng nhà. Nếu họ không đủ khả năng tài chính xây nhà theo quy hoạch được phê duyệt, có thể xây một phần để ở tạm, sau này có tiền sẽ xây tiếp và hoàn công.

Giải quyết bức xúc nhu cầu nhà ở

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện TP đã phủ kín quy hoạch 1/2.000, nhưng phải có quy hoạch 1/500 thể hiện rõ chỗ nào cho phân lô bán nền, khu vực nào không. Như vậy mới ngăn chặn tình trạng “nhà 3 chung”, phá vỡ quy hoạch. “Từ trước đến nay tại TP.HCM, 90% người dân phải tự giải quyết bài toán nhà ở của mình. Nên nếu không có một điều tiết hiệu quả từ phía nhà nước thì TP sẽ phát triển theo vết dầu loang, không bền vững” – ông Châu nói.

Để thực hiện được điều này, lãnh đạo phòng quản lý đô thị một địa phương cho rằng, hiện nay nhu cầu về nhà ở hộ lẻ của người dân rất thật khi nhà nước chưa giải quyết được nhà ở cho hầu hết người nghèo. Vì vậy, nếu “siết” việc phân lô bán nền sẽ dẫn đến tình trạng tự động tách thửa, xây dựng không phép. Do đó, TP cần tạo cho người dân hành lang pháp lý để họ có thể làm được các dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch. Phải chỉ rõ cho dân biết, điều kiện như thế nào được làm hạ tầng, nghiệm thu, quản lý ra sao. “Hiện nay Quyết định 33 cho phép tách thửa có hình thành hệ thống hạ tầng nhưng chưa nói rõ trong khu dân cư hiện hữu, người dân có khu đất muốn làm thêm hạ tầng, tách thửa phải làm đường rộng bao nhiêu mét, khoảng lùi xây dựng bao nhiêu, hệ thống thoát nước, cấp nước thế nào? Hoặc nhiều người dân có các mảnh đất muốn hợp tác với nhau để cùng phân lô để có hệ thống hạ tầng quy mô hơn phải làm ra sao. Đây là một bất cập cần phải được khắc phục”, vị này nói.

Cũng theo vị này, hiện nay mốc cao độ 2.0 còn chưa dắt đến các khu vực dân cư hiện hữu nên khi làm các dự án phân lô bán nền, người dân không biết theo mốc cao độ ở đâu, khiến cốt nền đường và cống thoát nước chưa thể kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung. Nếu “dắt” được các mốc cao độ vào được các khu dân cư hiện hữu sẽ kiểm soát được và hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ hơn. Đồng thời phải có quy định rõ ràng về phê duyệt tổng thể mặt bằng, khoảng lùi xây dựng, đường nội bộ rộng bao nhiêu mét, từ đó tránh được tình trạng nhà ổ chuột, nhà 3 chung.

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đại Việt, cho rằng để người dân làm dự án phân lô bán nền sẽ giúp xã hội hóa hạ tầng. Khi đó, nhà nước chỉ cần kiểm tra kỹ phương án được duyệt có phù hợp quy hoạch, đường sá đầu tư có hoàn chỉnh không. Đồng thời giám sát kỹ việc xây dựng để diện tích tối thiểu của một thửa đất không được nhỏ hơn theo quy định tại Quyết định 33 về tách thửa. “Mặt tốt của Quyết định 33 là tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, giải quyết được bức xúc về nhu cầu nhà ở. Tránh tình trạng xây dựng nhà không phép, không đảm bảo về hạ tầng, diện tích tối thiểu… tạo nên những khu nhà ổ chuột, nhếch nhác”, ông Cường nói và nhấn mạnh. “Khi thực hiện Quyết định 33 nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất. Vì vậy, các quận huyện cần rà soát lại các khu quy hoạch. Nơi nào cho làm khu dân cư hiện hữu, được phân lô bán nền phải chỉ rõ. Hướng dẫn cụ thể, quy trình thực hiện các bước là bao lâu… để khi người dân lập hồ sơ phân lô bán nền mọi cái nhanh gọn, rõ ràng. Tránh tình trạng mập mờ, người dân làm ẩu tả, dẫn đến phá dỡ quy hoạch”, ông Cường đề xuất.